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얼마 전, 월세 20만 원 아끼려다 보증금 5,000만 원을 전부 날릴 뻔한 20대 사회초년생이 저를 찾아왔습니다. 친구가 잠시 지방으로 가게 되어, 친구가 살던 오피스텔을 보증금 없이 월세만 내고 넘겨받기로 했다더군요. 집주인에게는 비밀로 하고요.
문제는 그 친구의 계약이 끝나고, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면서 터졌습니다. 집주인은 "나는 당신과 계약한 적이 없다. 내 허락 없이 세입자를 바꾼 것은 명백한 불법이다"라며 보증금 반환을 거부했습니다. 이 젊은 친구는 법적으로 아무런 보호를 받을 수 없는 '불법 점유자' 신세가 된 겁니다.
제가 수백 건의 임대차 계약을 진행하면서 가장 안타까웠던 경우가 바로 이런 '무단 전대' 사고입니다. 딱 하나의 서류, '전대차 동의서' 한 장만 있었더라면 절대 일어나지 않았을 비극이죠.
월세를 아끼려는 마음, 장사가 안돼 가게를 잠시 다른 사람에게 맡기려는 마음, 모두 이해합니다. 하지만 그 절박함 때문에 가장 중요한 안전장치를 놓쳐서는 안 됩니다. 지금부터 이 '종이 한 장'이 어떻게 당신의 전 재산을 지켜주는지, 그 법적 효력과 작성법까지 A to Z로 알려드리겠습니다.
1. 전대차, 대체 그게 뭔데? (3명의 등장인물)
어렵게 생각할 거 없습니다. 전대차 계약에는 딱 3명의 사람이 나옵니다.
임대인: 건물주, 집주인. (최종 보스)
임차인(전대인): 집주인과 정식으로 계약한 세입자. 이 사람이 다시 세를 주는 **'전대인'**이 됩니다.
전차인: 원래 세입자(임차인)에게 다시 세를 얻어 들어가는 사람.
즉, **임차인(전대인)**과 전차인이 계약하는 것이 '전대차 계약'이고, 이 계약을 **임대인(집주인)**이 허락해 주는 것이 바로 **'전대차 동의'**입니다.
2. '전대차 동의서', 왜 목숨 걸고 받아야 할까?
민법 제629조는 명확하게 말합니다. "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다." 만약 동의 없이 무단으로 전대했다? 그 순간, 관련된 3명 모두에게 끔찍한 일이 벌어집니다.
전차인 (새로 들어간 사람)의 리스크
보증금을 1원도 돌려받지 못할 수 있습니다. 당신은 집주인에게 아무런 권리를 주장할 수 없는 '불법 점유자'일 뿐입니다.
집주인이 "나가!"라고 하면, 당장 짐 싸서 쫓겨나야 합니다.
원래 세입자(임차인)가 월세를 밀리면, 집주인은 당신의 집기나 상품을 압류할 수도 있습니다.
(혹시 임차인에게 준 보증금을 돌려받지 못했다면?)
임대인이 아닌 임차인에게 보증금을 주었고, 그 돈을 돌려받지 못하는 상황이라면 이제 그 임차인은 당신에게 '돈 떼먹은 놈'이 되는 겁니다. 이럴 때 가장 먼저 해야 할 일은 정해져 있습니다.
➡️ 링크 제목: [떼인 돈 받아내기 1화] 소송 전, '이 종이' 한 장으로 먼저 기선제압하는 법 (내용증명 A to Z)
임차인 (원래 세입자)의 리스크
무단 전대는 명백한 계약 위반 행위입니다. 집주인은 즉시 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
당신은 보증금을 돌려받지 못한 채 쫓겨날 수 있습니다.
전차인에게 받은 월세 등 부당이득에 대해 집주인이 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
(만약 집주인에게 손해배상 소송을 당했다면?)
갑자기 소장을 받게 되면 누구나 당황합니다. 이때 가장 먼저 내려야 할 결정은 '혼자 싸울 것인가, 전문가의 도움을 받을 것인가'입니다.
➡️ 링크 제목: [현명한 선택] 나홀로 소송 vs 변호사 선임: 비용부터 장단점, 성공 가능성까지 완벽 비교분석
임대인 (집주인)의 리스크
내 허락도 없이 누가 내 집에 사는지도 모르는 끔찍한 상황이 발생합니다.
불법 점유자를 내보내는 과정은 생각보다 복잡하고 스트레스받는 명도소송으로 이어질 수 있습니다.
(명도소송, 어떻게 준비해야 할까요?)
결국 명도소송도 법적 절차입니다. 소송을 결심했다면 비용이 얼마나 드는지, 어떤 절차로 진행되는지 미리 알아두어야 합니다.
➡️ 링크 제목: 나홀로 소송 총비용: '1,000만 원' 받으려면 법원에 얼마 내야 할까? (영수증 전부 공개)
이 모든 리스크를 단 한 장으로 막아주는 것이 바로 **'전대차 동의서'**입니다.
3. 완벽한 '전대차 동의서' 작성법 (A to Z)
인터넷에 떠도는 양식을 그냥 쓰지 마십시오. 아래 내용이 모두 포함되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
[전대차 동의서 필수 기재사항 & 해설]
부동산의 표시: 주소, 면적 등 등기부등본과 똑같이 기재.
원래 임대차 계약 내용: 원래 계약 기간, 보증금, 월세 등 기재.
전대차 계약 내용: 새로운 계약 기간, 보증금, 월세 등 기재. (원래 계약 조건을 초과할 수 없음!)
임대인의 동의: "상기 부동산에 대한 임차인 OOO와 전차인 OOO 간의 전대차 계약을 위와 같은 조건으로 동의하며 승낙합니다." 이 문구가 핵심.
특약사항: 책임 소재를 명확히 하는 조항 추가. (예: "전차인의 과실로 인한 부동산 훼손 시 모든 책임은 임차인과 전차인이 연대하여 진다.")
인적사항 및 날인: 임대인, 임차인, 전차인 3명 모두의 인적사항과 도장. (인감도장 또는 서명 추천) 표준 전대차 동의서 양식 다운로드 (국토교통부 제공):
법제처 국가법령정보센터에서 관련 서식 검색
(계약서 작성 후 분쟁이 생겼다면?)
아무리 완벽하게 계약서를 써도 분쟁은 생길 수 있습니다. 소송까지 가기 전에 원만하게 문제를 해결하고 싶다면, '합의'의 기술을 알아두는 것이 큰 힘이 됩니다.
➡️ 링크 제목: 합의할 때 '더 받을 걸' 하는 욕심과 '사인하면 큰일 난다'는 두려움, 둘 다 박살 내는 법
4. 이것만은 알고 가자! (핵심 Q&A)
Q: 집주인이 동의를 안 해주면 어떡하죠?
A: 안타깝지만, 방법이 없습니다. 동의 없는 전대차는 무조건 불법입니다.
Q: 가게 일부(샵인샵)만 전대차하는데, 이것도 동의가 필요한가요?
A: 네, 원칙적으로 필요합니다. 임대인의 동의를 받는 것이 가장 안전합니다.
Q: 이미 동의 없이 전대차를 했는데, 지금이라도 동의를 받으면 괜찮을까요?
A: 네, 괜찮습니다. 지금이라도 임대인에게 솔직하게 설명하고 정식으로 동의서를 작성한다면 법적인 보호를 받을 수 있습니다.
전대차 계약은 월세를 아끼고, 비어있는 공간을 효율적으로 활용하는 좋은 방법이 될 수 있습니다. 하지만 그건 어디까지나 '임대인, 임차인, 전차인' 3자 간의 신뢰와 법적 안전장치가 갖춰졌을 때의 이야기입니다.
기억하십시오. '전대차 동의서'는 그냥 귀찮은 서류 한 장이 아닙니다. 이것은 당신의 소중한 보증금과 재산을 지키는 **'신뢰의 계약서'**이자 **'최소한의 안전벨트'**입니다.
